El área de la Comuna en estudio se localiza en el centro-sur geográfico de la Ciudad de Buenos Aires. El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circulación bastante marcados, predominantemente con orientación este-oeste, cumpliendo la función de conectar el centro de la Ciudad con la periferia, e incluso con los partidos del oeste del Gran Buenos Aires. La modalidad de transporte que comunica la Comuna con otros barrios y con el centro de la Ciudad, es muy variada. Se destaca el colectivo, con una gran cantidad de líneas y ramales que la recorren y comunican con los partidos de la Provincia de Buenos Aires. Además, es muy importante el rol del ferrocarril Sarmiento y de la estación Flores del mismo, emplazada en las cercanías de la Plaza Pueyrredón. La Comuna es atravesada por las líneas A y E del subterráneo, donde la estación terminal de esta última línea permite realizar trasbordo con el premetro, facilitando así la movilidad hacia el sur de la Ciudad y del Gran Buenos Aires.
En relación a la evolución de la población, esta Comuna se caracteriza tener una alta tasa de crecimiento demográfico positiva, del 11,8 % entre los Censos de 2001 y 2010. La densidad poblacional es de 189 habitantes por hectárea, valor mayor a la media de la Ciudad (173 habitantes por hectárea). Los indicadores demográficos muestran que los grupos de edad con mayor peso son los comprendidos entre los 20 y 34 años, así como una amplia población adulta por la alta participación de las edades superiores a los 15 años en general.
Por otro lado, en el informe se analiza la evolución del precio de las distintas variables del mercado inmobiliario, su distribución territorial en la Comuna y otros indicadores relacionados. En tanto que el valor del suelo, tomado en base al relevamiento de los terrenos en oferta de la zona, en marzo de 2014, el precio promedio alcanzó los U$S 1.744,9 el m², para Marzo de 2014, lo cual la sitúa por debajo al promedio de la Ciudad. Asimismo, los locales en venta tuvieron un valor de U$S 2.126,0 por m²; mientras que los locales en alquiler $ 90,0 por m² para el mismo periodo, estando ambos valores por debajo de los promedios de la urbe.
El siguiente capítulo, contiene el análisis de la distribución de los distintos usos del suelo registrados en la Comuna 7 durante el Relevamiento de Usos del Suelo realizado en la Ciudad de Buenos Aires en el año 2011, lo que permitió obtener la información de tipología edilicia y usos de todas las parcelas de la Comuna, así como la detección de obras, locales, edificios productivos y edificios de viviendas; información que se cruza con otras bases de datos, resultando un insumo valioso para la toma de decisiones. Se detectaron un total de 42.220 usos en la Comuna 7, donde más de la mitad corresponde a edificios, con 21.388 registros, lo que le otorga a esta zona de análisis un carácter mayormente residencial. En segundo lugar, se encuentran los garajes privados, con un 20,9 % del total. Los locales comerciales ocupan el tercer lugar, siendo 8.047 locales que dan a la calle y 888 aquellos que están emplazados en galerías y shoppings. Los locales en actividad se distribuyen en gran parte de la Comuna, concentrándose mayormente hacia el noroeste de la misma, sobre los principales ejes de circulación. La cantidad de locales disminuye hacia el sur. Se destaca el centro comercial de Flores que se extiende en forma de corredor, en sentido este-oeste, entre Juan Bautista Alberdi y Yerbal, localizándose la mayoría de los locales en la Av. Rivadavia. A su vez, sobresale el centro especializado en el rubro de indumentaria, ubicado en torno a la intersección de las avenidas Nazca y Avellaneda.
Distribución de Usos del Suelo en la Comuna 7
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
También se puede encontrar en este informe, una serie de indicadores que complementan y dan mayor profundidad al análisis de la Comuna 7. Entre ellos, se pueden encontrar algunos indicadores que se elaboran en base a los resultados del Relevamiento de Usos del Suelo, el índice de complejidad urbana (que permite ver el nivel de heterogeneidad de usos), el índice de locales por lado de manzana, entre otros. Además, se pueden encontrar también, otro tipo de indicadores, es el caso de los índices de compacidad corregida, de mixtura residencial sobre el total de usos del suelo y de caminabilidad.
