Los nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación y la Ley de Plusvalía Urbana van a permitir que Buenos Aires siga su camino en cuanto a ser una ciudad moderna e integrada, pensada para las personas, con un desarrollo urbano sustentable y equilibrado que garantice la inclusión de todos los vecinos, en especial de los más vulnerables.
¿Por qué es necesario actualizar los Códigos?
El Código de Planeamiento Urbano -la normativa sobre cuánto y con qué criterios se debe construir en la Ciudad- fue desarrollado en 1977, en tanto que el de Edificación -que establece cómo y con qué materiales- data de 1943. Así, las dos columnas en las que se asienta el desarrollo de Buenos Aires responden a paradigmas que hoy resultan obsoletos, provocando una serie de problemas:
El nuevo Código Urbanístico
Fomenta que se viva, trabaje y disfrute en un mismo barrio.
- Promueve la mixtura de usos. Con el objetivo de reducir el uso del automóvil, se impulsa una ciudad policéntrica para que los vecinos puedan vivir, trabajar y disfrutar en el mismo barrio. Para eso, el nuevo Código distingue 4 “Áreas de mixtura de usos” en función de las características del barrio y la cuadra. Por ejemplo, en aquellas zonas predominantemente residenciales se podrán incorporar comercios pequeños, mientras que en grandes corredores, como son las avenidas, estará permitido instalar oficinas y locales más grandes, tanto de comercios como de servicios.
Los barrios de casas bajas van a seguir siendo de casas bajas.
- Define las alturas máximas de construcción según el barrio, respetando su fisonomía urbana. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras.
Más previsibilidad y transparencia.
- Determina 6 alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 m) hasta planta baja y 12 pisos (38 m). La simplificación dará más previsibilidad en la construcción y evitará “sorpresas” para los vecinos, como sería, por ejemplo, la construcción de una torre al lado de su casa. Los vecinos van a poder consultar en línea qué altura se podrá construir en su manzana.
Reconoce a las villas como parte de la Ciudad.
- Las villas son reconocidas como barrios, estableciendo la garantía de servicios e infraestructura pública como en el resto de la Ciudad e impulsando la participación de los vecinos.
Por primera vez incorpora criterios de sustentabilidad.
- Incluye el compromiso ambiental para las nuevas construcciones a través de 3 ejes de acción:
- Prevención de concentración del calor o “islas de calor” a través de la incorporación de los conceptos de techos verdes o cubiertas reflectivas.
- Prevención de inundaciones a través de la recolección y el uso del agua de lluvia.
- Restauración de la biodiversidad mediante la reincorporación de vegetación nativa, y tendiente a fomentar los espacios verdes.
El nuevo Código de Edificación
Permite mejor calidad de edificios a menor costo, y propicia la baja de expensas.
Elimina la obligatoriedad de la vivienda del encargado y la reemplaza por un vestuario.
Incorpora nuevos materiales y sistemas de construcción más eficientes, como el durlock y el Steel Framing.
Elimina la obligatoriedad de usos de materiales específicos. El Código vigente detalla algunos aspectos particulares y anticuados, como la obligación de que la mesa de cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal.
Mejora los espacios.
Permite la subdivisión de los ambientes para mejorar la redistribución de los espacios.
Reduce el tamaño de la sala de máquinas, adaptándola a las nuevas tecnologías en ascensores.
Más sustentabilidad.
Promueve el uso eficiente de la energía al fomentar el uso de iluminación led, filtro solar en la medianera sur de los edificios y menor aislación en la medianera norte.
Incorpora sistemas de captación y retención del agua de lluvia con tanques de acopio o reserva.
Incorpora el estacionamiento para bicicletas en los edificios.
Impulsa la arquitectura inclusiva.
Habilita los baños unisex.
Incorpora el baño familiar en lugares públicos.
Incorpora el cambiador en baños masculinos y femeninos.
Establece las características de lactarios.
Establece criterios de acceso universal, teniendo en cuenta a las personas con movilidad reducida. Entre ellos, la eliminación de la obligatoriedad de bañera, regula medidas en los pasillos, que serán de 1 m, accesibles para sillas de ruedas, así como también la incorporación de rampas y pasamanos de ambos lados.
El nuevo Código de Edificación
Acorta los tiempos y mejora los procedimientos en las obras.
Digitaliza trámites e incorpora una clasificación según el grado de complejidad de la obra a fin de agilizar la entrega de avisos y permisos.
Establece plazos de vigencia para los permisos de obras, evitando así que se prolonguen más de lo debido.
Crea el registro de empresas constructoras para lograr más transparencia y control.
Abre la puerta a una nueva industria de materiales.
Incorpora nuevas tecnologías y materiales. Ya no dice cuál es el material exacto que debe utilizarse sino las carcaterísticas que debe tener.
Actualiza las características de los espacios según la actividad.
El Código vigente detalla características técnicas de instala ciones que hoy son inexistentes, como el maduradero de bananas, el depósito de huevos o la sala de planchado.
- Abierto a la innovación La ley fijará las prestaciones, y se incorporan los reglamentos que especificarán los procedimientos técnicos. Si en el futuro surge una nueva técnica constructiva o material no hará falta modificar la ley, solo se incorporará en el reglamento.
Proceso participativo
Para el desarrollo de los nuevos Códigos se realizó un proceso de participación, con el objetivo de incluir la mayor cantidad de propuestas de diversos sectores. Este proceso de convocatoria pública se inició en octubre de 2016 y estuvo abierto a vecinos, ONG, asociaciones profesionales, Comunas y representantes de barrios emergentes, entre otros.
A lo largo del último año y medio, se realizaron 2 rondas de encuentros con vecinos en cada una de las 15 Comunas. Además, se realizaron 6 foros participativos multitudinarios, de convocatoria abierta, donde se fueron presentando las novedades de los proyectos.
A su vez, se llevaron a cabo eventos con las distintas entidades profesionales, académicas, gubernamentales y ONG, reuniendo a más de 100 instituciones.
Para alentar la participación y la transparencia en el proceso, los borradores de ambos códigos fueron compartidos a través de la web del Gobierno de la Ciudad, y las convocatorias se realizaron en forma masiva a través de mailing y redes sociales.
Ley de Plusvalía Urbana
Junto a las propuestas de actualización de los nuevos Códigos, se presenta el proyecto de ley de Plusvalía Urbana, una valiosa herramienta para la planificación del desarrollo urbano que ya se utiliza en París, Bogotá y Sao Paulo, entre otras ciudades del mundo.
A través del planeamiento urbano se puede contribuir a desarrollar diferentes áreas no solo en infraestructura sino también en crecimiento social, cultural y económico. Ejemplo de ello es la revitalización de barrios como Parque Patricios o la traza de Donado-Holmberg, donde la inversión estatal en infraestructura de calidad -Casa de Gobierno, viviendas sociales de calidad, Escuela Siglo XXI- permite que la zona se revalorice y se desarrolle comercialmente.
La planificación urbanística debe atender las necesidades de los vecinos y encauzar la inversión privada para lograr un círculo virtuoso.
En este escenario, y como resultado del nuevo Código Urbanístico, se generarán cambios en los valores del suelo: habrá parcelas de la Ciudad en las que se podrá construir más. Este valor adicional que adquiere la propiedad gracias al cambio de normativa que realiza el Gobierno de la Ciudad, es llamado plusvalía urbana.
El proyecto de ley propone que el desarrollador contribuya con el crecimiento y consolidación de los servicios e infraestructura de la Ciudad a través del pago de un porcentaje de esa plusvalía que obtuvo gracias a la medida tomada por el Estado. De lo recaudado, el 94% irá al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat que se crea con la Ley, y se destinará exclusivamente al financiamiento de:
- Vivienda y equipamiento social
- Obras de infraestructura de transporte y servicios
- Espacios públicos
- Integración de barrios vulnerables
La prioridad de destino de fondos será determinada por un “Índice de infraestructura”, que diferencia zonas de la ciudad de acuerdo con la cantidad y calidad de acceso a la infraestructura pública (transporte, hospitales, escuela, servicios públicos, cultura, etc.). Con esto se busca equilibrar el desarrollo urbano, poniendo el foco en los más vulnerables.
El 6% restante estará destinado al Fondo Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados, que tiene como objetivo proteger el patrimonio arquitectónico de la Ciudad.
