Capítulo I: el inmueble y su entorno
Los inmuebles y conjuntos protegidos otorgan valor a sus entornos dotándolos de características que los diferencian de la trama general de la Ciudad. En este capítulo se analizará la importancia de reconocer esas características y la influencia que tiene el espacio público para potenciar esos atributos.
Cada intervención supone una transformación en su entorno que implica un previo análisis del mismo. Un primer paso comprende el estudio de la normativa existente en donde está inserto el inmueble a intervenir.
Si el inmueble está incluido en un Área de Protección Histórica (APH) significa que pertenece a un Área Especial Individualizada que reconoce el carácter y los valores diferenciados de la trama, el tejido y las tipologías arquitectónicas. Asimismo, cobran especial interés las calidades ambientales, los usos y el tratamiento de la publicidad.
Dentro de un polígono APH se especifican: la protección ambiental, que reglamenta el tratamiento del espacio público; la protección general, que fija las normas de tejido para los inmuebles no catalogados y la protección Especial, referida a la catalogación específica de los inmuebles.
Si el inmueble está afectado a un Área Especial denominada por el Código Urbanístico como Arquitectura Especial (AE) significa que la obra nueva está regulada por normas específicas que atienden cuestiones morfológicas particularizadas, de tratamiento de fachadas y de relaciones con su entorno que complementan las normas generales de la Unidad de Edificabilidad.
Si el inmueble está catalogado implica que posee una Protección Especial debido a sus valores urbanístico-ambientales, arquitectónicos, histórico-testimoniales o simbólicos. Dicha catalogación queda determinada por el Nivel de Protección adjudicado: Integral, Estructural o Cautelar.
La Protección Integral reconoce a aquellos inmuebles de especial interés por sus altos valores histórico-culturales, arquitectónicos y urbanos. Son piezas que acreditan una relevancia multidimensional, tanto en lo tangible como en lo simbólico, que los convierte en hitos referenciales del contexto urbano.
Palacio San Martín, sede protocolar Cancillería argentina, ex Palacio Anchorena, c. 1909, Arq. Alejandro Christophersen. Arenales 761, barrio de Retiro. APH 38, Monumento Histórico Nacional.
La Protección Estructural está dirigida a inmuebles de carácter singular referido principalmente a sus características tipológicas de índole arquitectónica. De igual modo, son atendibles sus valores histórico-culturales y urbanos por caracterizar o calificar su entorno o ser testimonio de la memoria de la comunidad.
Cine - Teatro Gran Rex, 1937. Arq. Alberto Presbish, Av. Corrientes 837, barrio de San Nicolás. Ley 5093 – Monumento Histórico Nacional Decreto 837/11.
La Protección Cautelar reconoce los inmuebles cuyo valor es el de constituir una referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto.
Viviendas individuales, Pedro Civelli –constructor- Carlos Calvo 535, barrio de San Telmo.
Se puede dar el caso que el inmueble a intervenir se encuentre en un APH, en un AE y a su vez esté catalogado. Por lo cual, deberá cumplimentar todas las disposiciones normativas de cada afectación.
Sector del APH1, con parcelas en AE3 y AE8 e inmuebles catalogados.
Si el inmueble está catalogado en forma singular (protección específica e individual del inmueble) y se emplaza en una Unidad de Edificabilidad general de la Ciudad (USAB, USAM, USAA, CM, CA) o en otra Área Especial Individualizada como UP, U o EE se deberán considerar las disposiciones de su catalogación específica y las generales.
Si el inmueble no está protegido, pero es adyacente o lindero a otro que se encuentra catalogado y se emplazan en una Unidad de Edificabilidad general, deberá cumplimentar con lo dispuesto en los artículos: “Proximidad de edificios catalogados” 9.1.4 a 9.1.4.3 del cuerpo principal del Código Urbanístico.
En cambio, si ese inmueble no protegido está flanqueado por inmuebles catalogados y/o consolidados y se localiza dentro de determinadas áreas de protección histórica, APH, deberá ajustarse a lo dispuesto en el art. 3.6: “Piezas de Ajuste” del Anexo II del Código Urbanístico.
¿Dónde encontrar la normativa urbanística de aplicación para el inmueble a intervenir?
En esta plataforma se puede conocer de manera interactiva la normativa urbanística, la catalogación del inmueble a intervenir, información para el proyecto como antecedentes de obras realizadas, las inspecciones, etc.
- Código Urbanístico
allí se podrá consultar:
- a) el Cuerpo principal, Título 9: referido a la Protección Patrimonial e Identidad.
- b) el Anexo I Listado de Inmuebles Catalogados.
- c) el Anexo II Áreas Especiales Individualizadas.
- d) el Anexo Atlas, con los gráficos correspondientes a cada APH y AE.
- e) las Planchetas, que reúne el mapa de edificabilidad y usos de la Ciudad.
Habiendo tomado conocimiento del marco normativo resultará imprescindible analizar de qué manera el contexto condiciona al inmueble.
¿Qué se debe observar respecto del entorno y la relación con el inmueble en cuestión?
- Las perspectivas urbanas según se trate de avenidas, calles y pasajes, calles concurrentes, predios vacantes, plazas, vacíos urbanos, retiros, así como la percepción de estructuras existentes que comparten niveles similares de visibilidad.
- La relación de proporciones entre la altura del inmueble y el espacio público y la percepción que desde él se tiene hacia el propio edificio.
- Los remates de los edificios en el perfil urbano.
- La relación morfológica y de escala que conforma el inmueble con las otras esquinas (en caso de ser un inmueble de esquina).
- La correspondencia volumétrica con inmuebles adyacentes y frentistas, si constituye un perfil homogéneo o heterogéneo.
- El valor del paisaje natural-cultural determinado por las áreas verdes, las situaciones topográficas particulares, cul de sac, y otras alteraciones de la manzana tradicional en relación al inmueble.
