Capítulo II: el inmueble y la manzana

Cambios en la dirección de la trama para adaptarse a condiciones geográficas, el trazado de infraestructuras urbanas superpuestas al tejido urbano regular, plazas o barrios que han surgido de proyectos planificados con un diseño de trama singular provocan discontinuidades en el damero que redundan en cambios de proporción, tamaño u orientación de las manzanas. De esta manera, algunas de ellas poseen diversas formas que alteran al tradicional lote rectangular de 8,66m. de frente.

Villa Urquiza, ca. 1925, fotografía Flia. Borra.

Resulta importante identificar:

• Características de la manzana: típica o atípica 1.

• Ubicación del inmueble en la manzana (lote central, de esquina o próximo a ella) ya que su posición determina las proporciones de la parcela y las formas volumétricas.

• Retiros de la línea oficial, de fondo y de espacios laterales como condicionante en las relaciones entre llenos y vacíos, perspectivas hacia el espacio público y a la conformación de los pulmones de manzana.

• Consolidación del pulmón de manzana, línea de frente interno (LFI) y línea interna de basamento (LIB) o bien, si se trata de “tejido carpeta”.

• Calidad de dichos espacios libres: parquizados y/o forestados, patios o áreas pavimentadas o secas. Grado de mancomunidad de dichos patios. Posibilidad de mejorar estas condiciones.
• Características de los lotes linderos en todos sus lados: consolidados 2, baldíos o de renovación.
• Situación de los lotes linderos teniendo en cuenta que, de renovarse, se deberán resolver como piezas que articulan diferentes situaciones edilicias entre edificios con valor patrimonial.
• Desarrollo de frente de fachadas, alturas generales y a nivel peatonal (conformación de basamentos continuos, de plantas bajas comerciales, plantas bajas libres, otros.)
• Existencia de inmuebles catalogados en la misma cuadra: características de los mismos, si son individualidades o si forman conjuntos.

Conjunto Pasaje Costa (Arq. Vittori y const. Civelli) y construcciones adyacentes. Av. Medrano entre Honduras y El Salvador. Nivel de protección Estructural, Ley 5358.

Conjunto de valor patrimonial

Es el agrupamiento de 3 o más parcelas catalogadas, o su equivalente en una extensión de desarrollo de fachada sobre Línea Oficial (LO) no menor a 20 / 24m. Se destaca como una unidad morfológica en su entorno inmediato y se distingue por tener todas o algunas de las siguientes características:

• Guarda una escala homogénea, aunque no necesariamente de perfil uniforme.
• Resuelve una forma de implantación común dada por la edificación sobre LO o con retiros.
• Responde a tipologías espaciales y/o funcionales compatibles o representativas de una misma época.
• Posee una composición similar de llenos y vacíos, proporciones, ritmos y/o retranqueos volumétricos que pueden ser especulares o asimétricos, pero que en su relación establecen un movimiento común de envolventes arquitectónicas.
• Comparte lenguajes estilísticos, materialidades, colores y/o texturas semejantes que hacen a una lectura armónica y continua.

1. Se considera que una manzana es atípica cuando posee alguna de estas características: tiene 3, 5 o más lados, algún lado es curvo, su superficie es inferior a 4.000m2 o la semisuma de sus lados opuestos resulta inferior a 62m. En estos casos especiales, para la determinación de la Línea de Frente Interno (LFI) y la Línea Interna de Basamento (LIB), se deberán consultar los arts. 6.4.2.1 y 6.4.3.2 respectivamente, del Código Urbanístico. ↩︎

2. Un edificio se considera consolidado cuando su altura máxima es igual o mayor al 75% de la altura máxima establecida para su unidad de edificabilidad, o cuando se trata de un edificio catalogado. ↩︎